中央区、江東区、港区だけです。

先日、日本の市況、特に不動産市況はどうなるかについて
データを使いながらお伝えしました。

投資利回りの観点から見ると東京はまだ可能性があると思われたのではないでしょうか。

しかし、昨日もお伝えしたように当然現状の利回りだけで判断はできません。

例えば、以下のような観点で総合的に判断する必要があります。

これは他の国の不動産投資を考える上でも重要です。

値上がり期待、
賃料収入、
税制上のメリット、
経済成長、
人口推移、
イベント特需（オリンピックなど）、
カントリーリスク、
法規制、
取引先の信用、
費用、
空き家、
為替、
自然災害等。

これらから東京を見ると、
賃料収入やオリンピックといったイベント特需、カントリーリスク、法規制等において
魅力的だと思われます。

だから海外の投資家が日本、特に東京に投資をしているわけですね。

では東京なら大丈夫かというと、中長期観点では留意すべきデータがあります。

ご存知の通り、日本の人口はすでに減少してきています。

2060年には8,000万人台になると予測されています。

統計局のデータです。
http://www.mhlw.go.jp/seisakunitsuite/bunya/hokabunya/shakaihoshou/dl/07.pdf

しかし、この100年で一気に人口が増加し、一気に減少していますね。

激動の時代に我々は生きていることを実感します。

そんな中でも東京は人口減少が非常に少ないのです。

しかし中長期的に見ると人口増加が見込まれるのは湾岸３区だけというデータがあります。

2010年を100とした場合。

今現在、すでに100を切っている区は
中野区、北区、杉並区、葛飾区、足立区です。

2020年に100を切る区は、
台東区、渋谷区。

2025年に100を切る区は、
板橋区、目黒区。

2030年に100を切る区は、
江戸川区、大田区。

逆に2040年でも105以上の区は、
中央区、江東区、港区だけです。

もちろん、これは一面であり、これだけで判断することはできませんが、
不動産の場合、大きく捉えながらもピンポイントで見ていく必要がありますね。